Eneboligen har et generelt og gjennomgående behov for oppussing. En bolig for renoveringsentusiaster som ønsker å skape et hjem for varige minner. Konstruksjonsmessig har taket blitt skiftet i 2017 (ref selgers egenerklæring) av Byggmester Håkon Aristad. Det er også lagt nytt tekke på veranda og tak i vaskerom etter lekkasje.
Takstmannen skriver i sin rapport om følgende bemerkninger ved boligen:
TG 3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Utvendig > Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen.
Konstruksjonene har skjevheter.
Det er råteskader i kledninger og bunnstokker, spesielt mot øst og nord. Veggkonstruksjonene er innkledd og har ingen mulighet for kontroll.
Konsekvens/tiltak:
Råteskadet trekledning må skiftes ut.
Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
Kledningene har behov for fornyelse på grunn av alder og råteskader.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Utvendig > Vinduer
Vurdering av avvik:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter.
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Eldre vinduer har noe værslitasje med stedvis råteskader og punkterte glass.
Konsekvens/tiltak:
Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
Vinduer med råteskader må erstattes med nye.
Trenger vedlikehold og utskiftninger.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Vurdering av avvik:
Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen.
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Veranda har noen løse/værslitte skiferheller med råteskader i rekkverk og balkong har råteskader i rekkverk som er for lavt. Veranda og balkong har noen skjevheter.
Konsekvens/tiltak:
Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Trenger oppgraderinger og fornyelse på grunn av alder.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Bjelkelagene er innkledd og har ingen mulighet fort kontroll, men gulvene har noen skjevheter, svikt og knirk på grunn av alder. Gulv i vindfang/vaskerom bør undersøkes nærmere.
Konsekvens/tiltak:
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Trenger oppgraderinger og fornyelse.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Innvendig > Rom Under Terreng
Vurdering av avvik:
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller.
Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig
Fuktinnsig langs yttervegger og fra grunnen og det ble målt unormal fuktighet i treverk, TG2-3. Det er montert avfukter i kjeller under tilbygg.
Konsekvens/tiltak:
Det må foretas tiltak for å redusere/begrense fuktgjennomtrenging inn i kjeller.
Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
Det må foretas tiltak for å utbedre årsak til fukt-/råteskadene samt utbedre råteskadene
Det anbefales at alt treverk i kjeller fjernes og at kjelleren har mest mulig åpne murkonstruksjoner med god utlufting.
Fuktsikring og drenering bør fornyes.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Generell
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Skjulte konstruksjoner slik som tettesjikt (membran) har passert anbefalt brukstid og det må påregnes full renovering av badet innen kort tid.
Gulvet er slitt med svikt/skjevheter og vegger har avrevede tapet.
Konsekvens/tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Trenger fornyelse på grunn av alder og levetider.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Generell
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Skjulte konstruksjoner slik som tettesjikt (membran) bak fliser har passert anbefalt brukstid og det må påregnes full renovering av badet innen kort tid.
Konsekvens/tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Trenger fornyelse på grunn av alder og levetider.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tomteforhold > Drenering
Vurdering av avvik:
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.
Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
Trenger fornyelse i nær fremtid.
Kostnadsestimat: Over 300 000
TG 2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Innvendig > Overflater, pipe og ildsted.
Tekniske installasjoner > Vannledninger, elektrisk anlegg
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
TG2 AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK
Utvendig > Nedløp og beslag, takkonstruksjon/loft, dører, andre utvendige forhold.
Innvendig > Radon, innvendige trapper, innvendige dører, andre innvendige forhold
Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning, avtrekk
Spesialrom > 1.Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Tekniske installasjoner > Avløpsrør, varmtvannstank,
Tomteforhold > Terrengforhold, utvendige vann- og avløpsledninger.
TG IU KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT
Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Tomteforhold > Oljetank. Det er ingen opplysninger om nedgravd oljetank på eiendommen.
I selgers egenerklæring fremgår det følgende:
3. Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende? Ja
Kommentar: Tett kommunal kloakk som ga tilbakeslag i kjelleren.
4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun faglær
Firmanavn: Skien Kommune og Anticimex
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Spylte opp tett kloakk, og vasket og rydda kjelleren. Vinteren 2023.
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja
Kommentar: Fukt i kjellerrom ved store nedbørsmengder.
8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen? Ja
Kommentar: Noe råte nederst på nordveggen.
11. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja
Kommentar: Lekkasje i tak på vakserom fra veranda. Utbedret av fagfolk. Nytt dekke på veranda og nytt tak i vaskerom.
12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun faglært
Firmanavn: Byggmester Håkon Maristad
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Nytt tak på hele huset. Ca. 2017
14. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Nei Ja Vet ikke Kommentar Rutinekontroll av Eltilsynet.
For utfyllende info, les vedlagte tilstandsrapport og selgers egenerklæring.