Takstmann beskriver:
Boligen fremstår med normal standard sett i lys av alder og konstruksjonstype, men har flere punkter som bør følges opp med vedlikehold og utbedringer.
Moderniseringer:
2020 Montert varmepumpe i stue.
2018 De fleste innvendige overflater ble fornyet i 1.etasje i 2018-2019.
2018 Fornyet kjøkkeninnredning og hvitevarer.
2018 Fornyet vinduer i 1.etasje og inngangsdør.
2018 Fornyet vedovn i stue.
2018 Fornyet sikringsskap og deler av elanlegg i 1.etasje.
2018 Fornyet toalett og servant på toalettrom og dusjkabinett på baderom.
2018 Fornyet innvendige dører i 1.etasje og garderobeskap på 1 soverom.
Oppsummering av avvik:
TG3 Store eller alvorlige avvik
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Vurdering av avvik:
Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen.
Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Konstruksjonene har skjevheter.
Terrassen og balkongen har noe skjevheter og en del værslittasje på grunn av alder med råteskader og skjevheter i trapp og rekkverk. Bæring virker å fortsatt ha sin funksjon.
Konsekvens/tiltak
Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
Andre tiltak:
Balkong, trapper og terrasser må rettes opp og fornyes. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser ved fornying i forhold til om bæring og innfesting er tilstrekkelig.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Innvendig > Rom Under Terreng
Vurdering av avvik:
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking
Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking.
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller.
Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig
Det er fuktinnsig langs yttervegger og fra grunnen. Det er påvist råteskader i tilliggende treverk i boder samt i tilfarergulv i kjellerstue med forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet (17-18% i tilfarergulv/vegg i kjellerstue mot bod samt i treverk i bod mellom vaskerom/bod mot nord-øst.)
Konsekvens/tiltak:
Det må foretas tiltak for å utbedre årsak til fukt-/råteskadene samt utbedre råteskadene
Fuktsikring og drenering bør fornyes. Råteskadede konstruksjoner byttes ut/fjernes. Høye fuktverdier over tid kan føre til ytterligere fukt- og råteskader samt gi grobunn for biologiske skadegjører som mugg og sopp som kan være helsefarlig.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Det er svært lite avrenning ved samtidig tapping i utstyr.
TG2 sette for eldre røropplegg fra byggeår på grunn av alder og levetid. Det ble ved test av avrenning i sluk på baderomsservant, registert svært
lite avrenning.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Andre tiltak:
Det bør føres jevnlig tilsyn med anlegget slik at man tidlig kan oppdage eventuelle lekkasjer. Slitasje over tid på rør og overganger kan føre til plutselig lekkasje som kan påføre skader på annen konstruksjon. Avløp/vannlås på baderomsservant bør rensens/stakes. Kostnadsestimat gjelder for rens av vannlås og eventuelt staking av rører om behov for dette.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Det er noe løse ledninger på ett soverom i hovedetasje samt eldre ledningsnett i kjeller som har behov for ettersyn.
Kostnadsestimat gjelder for komplett kontroll av anlegget som utbedring av ledninger som er løse på soverom.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
Det ble på befaringstidspunktet ikke observert brannvarslere eller brannslukningsapparat i boligen.
Kostnadsestimat gjelder anskaffelse av en brannvarsler pr. etasje samt håndhold brannslukningsapparat på minst 6kg.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Vurdering av avvik:
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det er observert og målt fuktinnsig i kjeller, spesielt rundt der nedløp fra takovervann går i grunn.
Konsekvens/tiltak:
Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.
Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
Fuktinnsig i kjellerom kan føre til fukt- og råteskader samt gi grobunn for biologiske skadegjørere som kan være helsefarlige.
Drenering og overvannshåndtering må fornyes for å lukke avviket.
Kostnadsestimat gjelder for fuktsikring av murer i forbindelse med dreneringsarbeid.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Vurdering av avvik:
Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Det mangler tilstrekkelig sikring på forstøtningsmuren.
Konsekvens/tiltak:
Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.
Høydeforskjellen må sikres mot fall. Nivåforskjell på mer enn 0,5 meter der det er hardt underlag som betong, asfalt, steinheller og lignende, må sikres med rekkverk, gjerde, tett vegetasjon eller liknende slik at fallskader forebygges.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom og må totalrenoveres.
En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.
Konsekvens/tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Rommet trenger fornyelse på bakgrunn av alder og levetider. Tettesjikt og membran eksisterer ikke.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Våtrom > Hovedetasje > Bad/vaskerom > Generell
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Skjulte konstruksjoner slik som tettesjikt (membran) bak fliser har passert anbefalt brukstid og det må påregnes full renovering av badet innen kort tid.
Konsekvens/tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Rommet trenger fornyelse på bakgrunn av alder og levetider. Eldre tettesjikt og membran følger ikke dagens standard og kan med tid og
bevegelse i bygget bli sprø. Dette kan føre til lekkasjer og utettheter i tettesjiktet.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Spesialrom > Hovedetasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Vurdering av avvik:
Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Konsekvens/tiltak:
Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Mekanisk avtrekk med forseringsmuligheter samt luftespalte inn til rommet for tilluft må etableres. Dette for at luft fra rom med dårligere luftkvalitet ikke skal trekke inn i andre bruksrom samt for å lufte ut fuktighet fra rommet.
Kostnadsestimat: Under 10 000
TG2 Avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Taktekking, Nedløp og beslag, Veggkonstruksjon, Takkonstruksjon/Loft, Vinduer fra byggeår, Dører, Utvendige trapper, Andre utvendige forhold
Innvendig > Overflater, Etasjeskille/gulv mot grunn, Radon, Pipe og ildsted, Innvendige trapper, Innvendige dører
Tekniske installasjoner > Vannledninger, Ventilasjon
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter, Terrengforhold, Utvendige vann- og avløpsledninger
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Kjøkken > Hovedetasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Fra selgers egenerklæring fremkommer følgende:
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i
underetasje/kjeller? Ja, anmerket i tilstandsrapport.
TILLEGGSKOMMENTAR
Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.
For utfyllende informasjon se tilstandsrapport og selgers egenerklæring som er vedlagt salgsoppgaven
