Våningshuset har behov for oppgradering og vedlikehold for å tilpasses dagens krav til standard.
Det er gjort oppgraderinger på elektrisk anlegg og badet siste år.
Bryggerhus, stabbur og låve og øvrige bygninger utover våningshus, samt innmark og utmark er å anse som næringseiendom. Bygningsmassen er å anse som renoveringsobjekter og selges som de er uten ytterligere tilstandsrapport / vurdering.
Interessenter må lese hele tilstandsrapporten før eventuelle bud inngis, nedenfor følger hovedpunkter av informasjon hentet fra tilstandsrapport fra takstmann:
TILSTANDSGRAD 3, TG3: STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
UTVENDIG
Taktekking
Tekket med eldre flat betongtakstein fra 1970 tallet med eldre takpapp på inngangsparti.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Det er påvist andre avvik: Taktekkingen har værslitasje og mose, TG3 for underlagstetting og takstein på grunn av alder og levetider.
Konsekvens/tiltak
Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Trenger fornyelse i nær fremtid. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Nedløp og beslag
Takrenner og nedløp i sink, malte vindskier med beslag og eldre stigetrinn i stål.
Vurdering av avvik:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Det er store deformasjoner i renner og nedløp. Takrenner, nedløp og belag har stedvis noe værslitasje på grunn av alder og vindskier har stedvise råteskader.
Konsekvens/tiltak
Nye renner og nedløp må monteres
Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Trenger vedlikehold og fornyelse. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Veggkonstruksjon
Yttervegger i bindingsverk kledd med stående malte kledninger som er antatt isolert etter byggeårets krav, kledningene ble malt i 2022. Veggkonstruksjonene er innkledd og har ingen mulighet for kontroll.
Vurdering av avvik:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen.
Det er påvist fuktskader i veggkonstruksjonen.
Veggkonstruksjonene er innkledd og har ingen mulighet for kontroll, men kledningene har noen sprekker, avflassinger og stedvise råteskader.
Det ble målt unormal fuktighet på bunnsviller i kjeller og i vegg ved trapp.
Konsekvens/tiltak
Fuktskadede konstruksjoner må skiftes ut, og årsak til skadene utbedres.
Råteskadet trekledning må skiftes ut.
Deler av kledningene har behov for vedlikehold og utskiftninger. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Dører
Inngangsdør med enkelt glass og tett malt eldre kjellerdør.
Vurdering av avvik:
Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Dørene har noe bruks/værslitasje og det ble målt unormal fuktighet i
bunn av kjellerdør.
Konsekvens/tiltak
Lokal utbedring/utskifting av fukt/råteskadet treverk.
Døren(e) står foran utskiftning. Trenger fornyelse.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
INNVENDIG
Etasjeskille/gulv mot grunn
Boligen har etasjeskille med trebjelkelag som er antatt isolert etter byggeårets krav og støpte gulver i kjeller uten fuktsikring og isolering
mot grunnen.
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Bjelkelagene er innkledd og har ingen mulighet fort kontroll, men gulvene har noen skjevheter på grunn av alder.
Konsekvens/tiltak
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak
i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Fungerer bra med dette avviket. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Pipe og ildsted
Pipe i teglstein med feieluke i kjeller og eldre vedovner i stue og på 3 soverom med eldre vedkomfyr på kjøkken.
Vurdering av avvik:
Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
Pipevanger er ikke synlige.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Konsekvens/tiltak
Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
Det må monteres ildfast plate under/foran ildsted.
Bør kontrolleres av brann/feievesen. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Rom Under Terreng
Hulltaking er ikke foretatt da yttervegger er i mur/betong.
Vurdering av avvik:
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig. Fuktinnsig langs yttervegger og fra grunnen og det ble målt unormal fuktighet i treverk med råteskader i 3 bjelker.
Konsekvens/tiltak
Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
Det må foretas tiltak for å utbedre årsak til fukt-/råteskadene samt utbedre råteskadene
Fuktsikring og drenering bør fornyes. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
VÅTROM
1.ETASJE > BAD/WC/VASKEROM
Generell
Gulvet har helsveiset vinylbelegg med oppbrett og sluk i gulv med klemring, vegger med malte strietapeter og himling med malte plater. Det er montert servant, overskap med speil, høyskap, toalett, dusjkabinett, varmeovn og opplegg for vaskemaskin. Røropplegg og det meste av baderomsutstyr ble fornyet i 2023, TG1.
Årstall: 1973. Kilde: Kontaktperson.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Konsekvens/tiltak
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Trenger fornyelse på grunn av alder og levetider, men fungerer bra med forsiktig bruk, TG1 for nyere baderomsutstyr
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
KJØKKEN
1.ETASJE > KJØKKEN
Overflater og innredning
Eldre kjøkkeninnredning med heltre malte skrog og fronter, heldekkende benkebeslag og folierte benkeplater.
Vurdering av avvik:
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken. Innredningen har noe bruksslitasje på fronter og løs folie på benkeplater.
Konsekvens/tiltak
Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. Fungerer bra med dette avviket, men trenger fornyelse på grunn av alder.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
TOMTEFORHOLD
Drenering
Fuktsikring og drenering fra byggeår.
Vurdering av avvik:
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Konsekvens/tiltak
Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.
Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
Trenger fornyelse i nær fremtid. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
TILSTANDSGRAD 2, TG2: VESENTLIGE AVVIK OG MINDRE AVVIK SOM ETTER NS 3600 GIR TG 2
AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Vinduer
AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Utvendig > Andre utvendige forhold
Innvendig > Overflater
Innvendig > Radon
Innvendig > Innvendige trapper
Innvendig > Innvendige dører
Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Avtrekk
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Tomteforhold > Terrengforhold
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Tomteforhold > Septiktank
FRA SELGERS EGENERKLÆRING
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun faglært Firmanavn Haugestøyl rørlegger. Bø. Redegjør for hva som ble gjort av
hvem og når: Fjærnet gammel inredning å satt inn ny.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Nei.
2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Nei. Kommentar: utført av rørlegger Haugestøl
2.3 Er arbeidet byggemeldt? Nei.
13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun faglært. Firmanavn: Ulefoss elektro. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: fjernet det gamle anlegget å lagt opp nytt.
13.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)? Ja. Kommentar: ja det gjør det.
FRA TIDLIGERE SELGERS EGENERKLÆRING
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja, Kommentar: I kjelleren, fuktmerker i kjellergulv.
8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen? Ja, Kommentar: Råteskader nederst i kjellertrapp
9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende? Ja, Kommentar: Vi har tatt 4 mus i kjelleren.
16. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)? Ja, Kommentar: Kjellertrappen er restaurert av ufaglært.
25. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja, Kommentar: Midt Telemark energi v/Arvid Juve har gravd høgspentkabel over eiendommen. Det foreligger kart over dette.
