Kommer du Håvundvegen fra Borgestadalleen tar du til venstre etter Borgeåsen senter (mot Buer Skole og Borgbanen). Ta tredje vei til høyre. Du er da i Solves veg. Nr 23 er det fjerde huset på høyre side.

Boligen er merket med "TIL SALGS" plakater fra BEST Eiendomsmegler. Det vil bli skiltet til fellesvisning.

Se forøvrig vedlagt kart i salgsoppgaven og på nett.

Innholdsrik og meget velholdt enebolig på praktfull tomt.

I tilstandsrapport oppsummerer takstmannen følgende:

"Boligen i Solves veg 23 er en enebolig fra 1964 som har blitt betydelig oppgradert over tid. Taket ble skiftet i 2010, kledning og vinduer i første etasje i 2023, og varmepumpe installert samme år. Badet er fra 1998 og er egeninnsats fra selger.

Totalt sett fremstår boligen som godt vedlikeholdt, men enkelte tiltak bør vurderes på kort og mellomlang sikt. De viktigste anbefalte tiltakene gjelder vaskerommet og sikkerhetstiltak som rekkverk og snøfangere."

TG 3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK

Utvendig > Nedløp og beslag

Vurdering av avvik:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Kravet er at «Byggverk skal sikres slik at is og snø ikke kan falle ned på steder hvor personer og husdyr kan oppholde seg.» I de fleste tilfeller vil dette si hele takets lengde på alle takets flater

Konsekvens/tiltak
Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Det bør i alle tilfeller sørges for at det er snøfanger der man naturlig ferdes om vinteren (gangbaner, forran dører etc.). Enkeltstående, korte lengder med snøfangere kan øke belastning på taket som kan føre til svikt. Man bør derfor forsøke å etablere snøfanger i hele takets lengde. Snøras og isras kan føre til skader på personer og materiell. Kostnadsestimat gjelder for montering av snøfangere langs hele takenes lengde.

Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Innvendig > Innvendige trapper

Vurdering av avvik:
Det er ikke montert rekkverk. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er liten frihøyde i trappeløp

1.Det mangler rekkverk i deler av trappen (mot kjellerstuen) - Tilstandsgrad 3 iht. standard.

2.Høyde på håndløper på vegg er mindre en 0,9m (TG2 iht standard)

3.Frihøyde i trappeløp er mindre en 2,0m mot bunn av trappen. (TG2)

Konsekvens/tiltak
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.

Andre tiltak:
Rekkverk må monteres for å lukke avviket.

1. Rekkverk mot kjellerstue må monteres for å sikre mot fall og sammenstøt.

2. Høyde på eksiterende håndløper er lavere en kravet i standarden, men det er ikke krav om utbedring av høyden opp til dagens krav. Datidens krav var «forsvarlig rekkverk».

3. Frihøyde er lavere en 2.0m. Den reduserte høyden kan medføre økt risiko for sammenstøt og hodeskader ved ferdsel i trappen, spesielt for personer med høy kroppshøyde. Kostnadsestimat gjelder for etablering av rekkverk iht. gjeldende forskrift der det mangler.

Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Kostnadsestimat gjelder for teknisk tilstandsanalyse av el-anlegg etter NEK405-2-3. Eventuelle avvik som belyses i en slik rapport er ikke omfattet av kostnadsestimatet, kun kostanaden ved å få utført en slik vurdering.

Kostnadsestimat: Under 10 000

Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell

Vurdering av avvik:

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Konsekvens/tiltak
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. For å tilfredsstille dagens forskrift må det etableres tettesjikt i våtsoner, mekanisk avtrekk og lekkasjevann må ledes til sluk.

Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

TG 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Utvendig > Utvendige trapper
Innvendig > Radon
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater vegger og himling
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater Gulv
Våtrom > Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Kjøkken > Etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom

TG 2 - AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK

Utvendig > Vinduer - kjeller
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Innvendig > Rom Under Terreng

I selgers egenerklæring fremgår bl.a. følgende:

Punkt 1: Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.

Varmekabel blåst ut av lynnedslag / overspenning. feilsøket og reparert av Elektro 4 (2023). Har du dokumentasjon på arbeidet ? Ja.

Punkt 8: Er det utført arbeid med drenering? Ja. 1997 - ufaglært. Gravd opp gammel drenering , montert vorte papp, ny drenering med grus tildekking og duk rundt , Grus helt opp med belegningsstein topp

Punkt 13: Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. 1997 - ufaglært. Byttet vann , kloakk , overvann og ble koblet til av Kommunen

Punkt 17: Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja. Var sprekk og forskyvning p.g.a tele spredning ved inngangsparti på grunn av betong trapp. Ble gravd vekk ved drenerings arbeid og avlastet grunn . Har ikke vært bevegelse siden .

For utfyllende info, les vedlagte tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

1. ETASJE:

Vindfang/entre:
Velkommen inn !

Et romslig vindfang som har skyvedørsgarderobe m/speildører. Her er det god plass for oppbevaring av yttertøy, sko m.m. Praktisk innredet med hyller, heng og kurver.

Flislagt gulv med varmekabler / parkett. Tak og vegger har malt panel.

Fra entreen er det adkomst til stableloft via nedfellbar trapp.

Stue/kjøkken:
Åpen løsning hvor det er fin plass for spisestue i overgangen mellom stue og kjøkken.

Parkettgulv. Veggene har tapet. Malt panel i tak.

Downlights med trådløs dimmer.

I stuedelen er det både varmepumpe (ny i 2022) og vedovn som sammen gir en lun og behagelig varme på kjølige dager.

Fra stuen der det utgang til overbygd terrasse og hage via romslig skyvedør.

Bad:
Et lyst og romslig bad.

Flislagt gulv med varmekabler. Veggene har flis til brystningshøyde. Malt panel på øverste halvdel av veggene. Malt panel i tak. Downlights med dimmer.

Soverom 1:
Pusset opp i 2024 og fremstår som tidsriktig og moderne.

Teppe på gulv. Malt tapet på vegger. Malt panel i tak. Downlights med dimmer.

Praktisk garderobeløsning med skap både på begge sider og over sengen. I tillegg er det plassbygde skap.

Soverom 2:
Parkettgulv. Veggene har tapet. Malt panel i taket. Godt med garderobeskap.

KJELLER:

Kjellerstue:
Flislagt gulv med varmekabler. Veggene har villmarkspanel. Panel i tak.

Liten bod under trappa.

Vaskerom:
Betong gulv og vegger. Taket har panel.

Kjelleren består i tillegg av to romslige boder hvor det er godt med hyller.

Større arbeider som er utført:

1997 - Ny drenering
1997 - Byttet vann, avløp og overvann. Koblet av kommunen
2000 - Skiftet vinduer i kjelleretasjen, varmekabler + 5cm og fliser kjeller. (Vennetjeneste på el-arbeid)
2010 - Omlegging av tak
2010 - Tilbygg Tak over verranda
2018 - Ombygging av sikringsskap
2022 - Installert varmepumpe
2023 - Byttet vinduer, beslag og kledning på huset, etterisolert 100mm på loftet
2023 - Ny varmtvannstank

Romslig dobbelgarasje (Igland) fra 2012. Automatisk dobbel port. Lagringsplass over garasjen.

Stor asfaltert gårdsplass med god plass for parkering.