Dette er en enebolig fra 1970 med flere oppgraderinger gjennom årene, men med behov for enkelte utbedringer. Boligen har normal standard for alder, men det anbefales tiltak på både ute- og innvendige deler, spesielt våtrom, tak, trapper og pipe. For en trygg og funksjonell bolig kreves investeringer på både kort og mellomlang sikt.
I takstmannens rapport er følgende nevnt av moderniseringer:
1992 Taktekking fornyet
1997 Bad 1 etasje pusset opp
2001 Drenering skiftet
2001 Ny inngangsdør
2001 Kjøkken pusset opp
2013 Kjellerstue pusset opp
2013 Ny varmepumpe
2013 Balkong oppgradert og utvidet
2017 Ny balkongdør
Takstmannen gjør oppmerksom på følgende tilstandsgrader i sin rapport:
TG3 Store eller alvorlige avvik.
Utvendig > Nedløp og beslag
Renner, nedløp og beslag i plastisert stål, trolig fornyet i forbindelse med omlegging av taket. Taknedløp ned i grunn.
Vurdering av avvik:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.
Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Referansenivå for taket settes til 1992 i forbindelse med omlegging, datidens bestemmelser sier: Snø- og isdannelser på bygningen som kan medføre fare for ras mot beferdet område, skal hindres eller sikres. Snø, is og smeltevann skal ikke kunne skade bygningen eller dens konstruksjoner. I de fleste tilfeller vi dette medføre krav om snøfangere på hele taket. Det er ikke stigtrinn eller plattform i forbindelse med pipen.
Konsekvens/tiltak:
Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav.
Stigtrinn og plattform for feier må monteres.
Stigtrinn for feier må monteres.
Sviktende beslag, nedløp og takrenner kan føre til økt fuktpåkjenning på konstruksjoner og kan føre til fuktskader/råte og soppdannelse da vann ikke blir leder vekk fra bygget. Det må sørges for at det er snøfanger der man naturlig ferdes om vinteren (gangbaner, foran dører etc.). Enkeltstående, korte lengder med snøfangere kan øke belastning på taket som kan føre til svikt. Man bør derfor forsøke å etablere snøfanger i hele takets lengde. Snøras og isras kan føre til skader på personer og materiell. Manglende stigtrinn og feie plattform medføre økt risiko ved tilsyn og vedlikehold av pipen. Det må etableres stigtrinn og plattform iht. forskrift.
Kostnadsestimatet gjelder etablering av snøfangere rundt hele taket samt montering av forskriftsmessig stigtrinn og feieplattform.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Takkonstruksjon i W-takstoler av tre fra byggeår. Det registreres god lufting fra takfot og loftet fremstår tørt på befaringstidspunket.
Vurdering av avvik:
Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
Det er registrert skader i undertak.
Der er påvist noe fuktskjolder rundt gjennomføring for pipen samt rundt gjennomføring for lufting/ventilasjon. Dette kan skyldes utettheter rundt gjennomføringene og mest sannsynlig kondensering rundt luftrør da det mangler isolasjon rundt deler av disse. (TG2) Det mangler isolasjon noen steder. Det kan se ut til at enkelte isolasjonsplater har blitt fjernet og ikke lagt tilbake. Det er påvist skader i undertak (hull) vurderes til TG3 iht. standarden.
Konsekvens/tiltak:
Det må gjøres nærmere undersøkelser.
Andre tiltak:
Isolasjon rundt luftrør bør utbedres. Varm luft varmer opp rørene og kan føre til kondensering når luften på loftet er kaldere. Dette vil videre føre til økt fuktpåkjenning med fare for skadeutvikling over tid. Isolasjon må legges tilbake der denne er fjernet. Det bør gjøres nærmere undersøkelser rundt gjennomføringene for å avdekke eventuelle utettheter. Skade i undertak må tettes forsvarlig.
Kostnadsestimat gjelder tetting av skade i undertak.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Balkong utenfor stue mot sør og vest er oppgradert og utvidet i 2013 ifølge opplysninger i tidligere salgsoppgave. Balkongen er etablert på trebjelkelag, understøttet at søyler av tre/stål. Terrasse på mark i hage etabler på tretilfarere på grunn. Liten balkong i forbindelse med sekundærutgang.
Vurdering av avvik:
Det er ikke montert rekkverk.
Det mangler rekkverk/trapp ned fra balkong ved sekundærutgang. Vurderes til TG3 på grunn av sikkerhet.
Konsekvens/tiltak:
Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Rekkverk eller trapp med forsvarlig rekkverk må etableres. Kostnadsestimatet gjelder for etablering av trapp med rekkverk slik at man får en funksjonell utgang.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Utvendig > Utvendige trapper
Trapp ved inngangsparti opprinnelig i betong, men kledd inn med impregnert treverk. Trapp ned fra balkong mot nord i impregnert trevirke. Trapp ned fra balkong mot øst i impregnert trevirke
Vurdering av avvik:
Det er ikke montert rekkverk.
Det er avvik:
Det mangler rekkverk i alle utvendige trapper. Vurderes til TG3 iht. standard da det gjelder sikkerhet. Det er registrert skade i trinn opp til hovedinngang.
Konsekvens/tiltak:
Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Tiltak:
Rekkverk må etableres etter dagens forskrift for å lukke avviket. Rekkverk skal forebygge fare for skade på personer og husdyr ved fall og sammenstøt. Skadet treverk bør skiftes ut i trapp opp til hovedentre, det bør vurderes komplett utskifting for å fornye resterende treverk og øke levetiden.. Det er fare for videre skadeutvikling og at bord løsner, som kan gjøre trappen vanskelig å gå i.
Kostnadsestimat gjelder etablering av rekkverk etter dagens forskrift i forbindelse med utvendige trapper.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Innvendig > Overflater
I første etasje er det laminat på de fleste gulv og fliser i entre. Vegger har malte panelplater/panel og malte plater. Himling av himlingsplater. Mesteparten av overflatene er fornyet siden byggeår.
Vurdering av avvik:
Det er stedvis påvist synlige skader på overflater.
Det er registrert skade på vegg ved pipe i spisestue.
Konsekvens/tiltak:
Overflater må utbedres eller skiftes.
Større skader bør sparkles og males over. Avviket er estetisk og det må være opp til den enkelte å vurdere nødvendigheten av utbedring.
Kostnadsestimat gjelder sparkling og maling av vegg i stue med skader.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Innvendig > Pipe og ildsted
Mursteins pipe fra byggeår, med sotluke i kjellerstue og vedovn montert i stuen i første etasje.
Vurdering av avvik:
Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten.
Det er påvist andre avvik:
I kjellerstuen står det røykrør ut fra pipen, trolig til tidligere ildsted, som tilsynelatende er tettet igjen med teip. Himlingsplater i første etasje går helt inn til pipen.
Konsekvens/tiltak:
Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling.
Større avstand til brennbart materiale må lages.
Det kan være fare for at glør og varm aske kommer inn i røykrøret som kan gi risiko for brann. Røykrøret bør fjernes og pipen forblendes forskriftsmessig. Vurderes til TG3 ettersom det kan være fare for liv og helse. Himlingsplater bør kuttes slik at avstand blir lik som utsparingen som er
synlig i gulvet.
Kostnadsestimatet gjelder fjerning av røykrør i kjeller og tilfredsstillende forblending av åpningen i pipen.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Innvendig > Innvendige trapper
Innvendig trapp i malt tretrapp.
Vurdering av avvik:
Det er ikke montert rekkverk.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Det mangler håndløper i trappen. Det mangler noe rekkverk i toppen av trappen, vurderes til TG3 da det er fare for helse ved fall.
Konsekvens/tiltak:
Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Rekkverk/sikring i toppen av trappen må etableres for ivareta sikkerhet ved fall/sammenstøt. Det er fare for at små barn kan falle mellom. Håndløper bør monteres på vegg. Manglende håndløper kan gjøre det vanskelig å gå i trappen, dette bør derfor monteres selv om det ikke var noe krav på byggetidspunktet.
Kostnadsestimat gjelder sikring i toppen av trappen.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Boligen har innvendig vannrør av kobber med plastkappe, besiktiget i kjøkkenskap under vask. Stoppekran er lokalisert i kjelleren på vaskerommet.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Armatur/blandebatteri er ikke tett
Det drypper fra rørskjøter.
Blandebatteri på bad i kjelleren er ikke tett. (TG3) Det drypper fra området rundt stoppekran/trykkmåler på vaskerommet. Det registreres mye kondens på vannrør i vaskerommet. Dette kan skyldes en lekkasje som gjør at vannet konstant kjøler ned røret slik at fuktig varm luft kondenserer på røret.
Konsekvens/tiltak:
Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
Utette rørkoblinger må skiftes/utbedres.
Armaturer/blandebatteri som lekker, må skiftes/utbedres
Blandebatteri på servant på badet i kjelleren må byttes/repareres. Lekkasje på rør på vaskerommet må repareres og det bør gjøres nærmere undersøkelser for å avdekke eventuelt andre lekkasjer som fører til kondensering på rørene.
Kostnadsestimat gjelder for utskifting av blandebatteri på badet, reparasjon av lekkasje rundt stoppekran og nærmere undersøkelse av årsak til kondensering.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Tekniske installasjoner > Varmesentral
Varmepumpe montert i stue fra 2013 ifølge tidligere salgsoppgave. Det opplyses om at varmepumpe ikke fungerer.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Det er avvik:
Varmepumpen fungerer ikke. Dette kan skyldes mangle på service eller at varmepumpen er defekt.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak:
Varmepumpen bør skiftes ut til nyere modell, eventuelt trengs det service/reparasjon.
Kostnadsestimat gjelder montering av ny varmepumpe.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Da anlegget mangler samsvarserklæring og ikke har hatt tilsyn fra DLE eller liknende instans de siste 5 åren så anbefales det å minimum utføre en teknisk tilstandsvurdering av elektrisk anlegg etter NEK405-2-3.
Generell kommentar:
Undertegnede har ikke el-faglig kompetanse og kan således ikke uttale seg om eventuelle avvik ved anlegget
Kostnadsestimat: Under 10 000
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
Boligen har brannvarslere i hver etasje, men mangler tilgjengeligbrannslukningsutstyr.
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?Ja
2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja
3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei
4. Er det skader på røykvarslere? Nei Brannslukningsapparat etter forskriftene må anskaffes.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Forstøtningsmur i naturstein og betong mot nabotomt i sør-øst.
Vurdering av avvik:
Det er registrert setningsskader/store riss/sprekker.
Muren har sprukket og rast. Muren ligger og støtter seg på lekestuen. Dette kan skyldes at vegetasjon (trær) i overkant av støttemuren har ført til for høyt trykk på muren.
Konsekvens/tiltak:
Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges.
Mur burde rives og det bør etableres ny mur eller alternativ løsning for å ta opp høydeforskjell og holde masser fra nabotomten. Muren kan fortsette å rase og vil føre til skade på lekestue som den allerede står lent inntil. Det kan være fare for liv og helse ved at mur/masser kan rase ut videre og skade personer og materiell.
Kostnadsestimat gjelder flytting av lekestue, rivning av hele muren og etablering av ny støttemur.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tomteforhold > Forstøtningsmurer - Steinblokker mot nord
Liten forstøtningsmur av steinblokker mot nabotomt i nord.
Vurdering av avvik:
Konstruksjonene har omfattende skjevheter.
Muren har rast ut. Trolig på grunn av trykk fra vegetasjon og masser på nabotomten.
Konsekvens/tiltak:
De påviste skader må utbedres.
Mur må reetableres og det bør gjøre tiltak for å sikre masser for å unngå videre skader.
Kostnadsestimat gjelder fjerning av mur i området med utrasing, forsterking av masser/mur i området og reetablering av muren.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Våtrom > Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Badet har plastsluk, det er ikke mulig å konstatere membran.
Vurdering av avvik:
Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Det er fare for fukt i konstruksjoner.
For banemembran regnes halvparten av levetiden som oppbrukt ved 20 år. For smøremembran regnes halvparten av levetiden som oppbrukt ved 15 år. TG2 settes på bakgrunn av alder på membran/tettesjikt i henhold til standard. Det er fare for at fukt kan trekke inn i konstruksjonen ved dør inn til badet. Her er det åpning mellom gulv og dørterskel og det kan ikke konstateres tettesjikt. Tilstandsgrad 3 vurderes for forholdet da funksjonen etter gjeldende teknisk forskrift ikke er oppfylt.
Konsekvens/tiltak:
Membran/tettesjikt må legges.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Membran/tettesjikt må etableres for å sikre vanninntrenging i tilliggende konstruksjoner. Topp av tettesjikt bør være minimum 25mm høyere en toppen av sluk. Badet synes å fungere med dagens bruk med dusjkabinett som ledes til sluk, men det anbefales jevnlig tilsyn med overflater og sluk da lekkasje plutselig kan oppstå. Dette gjelder spesielt da bruken kan endres med nye eiere. Med tid kan membranprodukter bli sprø og mer utsatt for svekkelse. Kombinert med at bygg naturlig har noe bevegelse kan det være fare for at lekkasjer plutselig oppstår. Badet må brukes med forsiktighet og det må føres jevnlig tilsyn med konstruksjoner. Videre bruk av dusjkabinett som leder gråvann rett i sluk anbefales.
Kostnadsestimat gjelder for etablering av tettesjikt ved dør for å hindre vanninntrenging i konstruksjonen og nærmere undersøkelser/innhenting av dokumentasjon ift. tettesjikt.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Spesialrom > Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom med gulvstående toalett og vegghengt servant.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Det er ingen ventilasjon på rommet. Tilstandsgrad 3. (TG3) vurderes iht. standarden.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak:
Mekanisk ventilasjon må etableres.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Våtrom > Kjeller > Bad > Generell
Bad i kjeller, trolig fra byggeår. Badet fremstår med behov for full renovering.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Det kan ikke konstateres membran/tettesjikt. Det observeres en del maur på gulvet rundt på badet. Vegg i våtsone (dusj) har fukt og råteskader og det er en del svertesopp på gulv og vegger. Fuktskjolder i tak. Rommet har naturlig ventilasjon i form av lufteventil i tak og lufteventil som går ut av vegg, men virker å være dårlig ventilert. Det er fuktskjolder/svelling under servant. Overflater har generelt høy slitasje og stedvis skader. Vannkran på servant lekker. Rommet er ikke bygget som et våtrom etter dagens standard og det er symptomer på skader på grunn av fukt.
Konsekvens/tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Videre bruk av rommet slik det fremstår i dag kan medføre høy risiko for skader relatert til fukt, råte og biologiske skadegjørere. Bruk av rommet er forbundet med risiko for ytterligere skadeutvikling.
Kostnadsestimat gjelder totalrenovering av våtrommet med dagens normal standard, inkludert nytt vann og avløp, tettesjikt, ventilasjon, overflater og innredning.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Våtrom > Kjeller > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det er målt fothøyde fuktverdier og råteskader fra baksiden av vegg i dusjsonen (mot sør).
Vurdering av avvik:
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Ved fuktmåling i nedre del av vegg mot våtsone fra tilstøtende rom, måles høye fuktverdier.
Konsekvens/tiltak:
Våtrommet må rives og bygges opp på nytt.
Det fare for videre skadeutvikling ved fortsatt bruk av våtrommet.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell
Vaskerom trolig fra byggeår. Vaskerommet fremstår med behov for totalrenovering
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det kan ikke konstateres membran/tettesjikt, overflater er stedvis ikke egnet for våtrom og er det er åpne konstruksjoner. Det er fare for at lekkasjevann ikke blir ledet til sluk.
Konsekvens/tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Videre bruk av rommet slik det fremstår i dag kan medføre høy risiko for skader relatert til fukt, råte og biologiske skadegjørere.
Kostnadsestimat gjelder totalrenovering av våtrommet med dagens normal standard, inkludert nytt vann og avløp, tettesjikt, ventilasjon, overflater og innredning.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
TG2 Avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Taktekking, veggkonstruksjon, vinduer, dører.
Innvendig > Overflater - kjeller, etasjeskille/gulv mot grunn, etasjeskille 1. etg., radon, innvendige dører, andre innvendige forhold (lukt i boligen).
Tekniske installasjoner > Avløpsrør, ventilasjon, varmtvannstank.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, terrengforhold, utvendige vann- og avløpsledninger.
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater vegger og himling, overflater gulv, sanitærutstyr og innredning, ventilasjon.
Kjøkken > Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
For utfyllende informasjon henvises det til tilstandsrapport fra takstmann.
