Bestill komplett, utskriftsvennlig salgsoppgave
Beliggenhet
Gården Opheim ligger svært idyllisk til i naturskjønne omgivelser med utsikt til Telemarkskanalen og
fjellene rundt. Det er strandlinje til kanalen (Straumen) med ca. 30 kvm brygge, eldre naust og trivelig
uteområde. Det er gode muligheter for båtliv enten man vil fiske eller bade i nærområdet, eller reise på en
lengre tur helt opp til Kviteseid eller Dalen. Man kan også via sluser komme seg til Lunde, Ulefoss, Skien,
Porsgrunn og Kragerø skjærgården.
Våningshuset med øvrig bygningsmasse ligger høyt og fritt i skrånende terreng mot sydvest, noe som gir
svært gode solforhold fra tidlig morgen til sen kveld (sommerstid).
En av de spesielt attraktive tingene med gården er dens fine beliggenheten i forhold til bærproduksjon.
Nåværende eier driver stort med jordbærproduksjon som kan sysselsette 2 årsverk.
Avstander:
Det er ca. 8,5 km (11 minutters kjøring) til Lunde sentrum som er nærmeste handelssted med butikker,
skole, videregående skole, idrettsanlegg og helsetilbud.
Det er ca. 21 kilometer (23 minutters kjøring) til Bø sentrum med Universitet og handelssenter.
Det er ca. 47 kilometer (48 minutters kjøring) til Skien sentrum.
Adkomst
Fra Skien/E-18: Følg riksveg 36 retning Ulefoss/Bø, ta til venstre inn fylkesveg 359 ved Ulefoss, følg vegen
til Lunde, over elva og deretter første til høyre inn Flåbygdvegen. Følg veien ca. 6,9 km, til du ser
eiendommen på høyre hånd.
Fra Bø: Følg fylkesveg 359 retning Lunde. Etter ca. 14,9 km., ta til høyre inn Flåbygdvegen. Følg veien ca.
6,9 km, til du ser eiendommen på høyre hånd.
Tomt
Eiet tomt 56726 m² Areal oppgitt av Nome kommune. Nome kommune
opplyser om usikre grenser og at arealet kan avvike.
Flott eiendom, solrikt beliggende i sydvestlig helling med fantastisk utsikt over elva/kanalen.
Eiendommen er terrassert, der nedre del har stor opparbeidet hage med plen, beplantning og frukttrær
ved våningshuset og gruset gårdsplass samt noe belegningsstein mellom våning og driftsbygning.
Øvre del av eiendommen er dels dyrket mark og skog. Ca. 4,5 dekar av dyrka mark benyttes til dyrking av
jordbær (tunellproduksjon).
Nede ved elva har eiendommen egen eiendom med direkte adkomst fra hovedveg, med brygge, idyllisk
uteplass og eldre naust/uthus.
Eiendommen består av to teiger; en mindre teig på ca. 0,4 dekar nede ved elva og hovedteigen på ca.
56,7 som er rundt og ovenfor bygningsmassen på gården.
Eiendommen strekker seg fra Flåbygdvegen, ca. 230 meter i nordøstlig retning i en bredde på ca. 160
meter på det smaleste og ca. 280 meter på det bredeste.
I følge gårdskart er eiendommen på 57,1 dekar totalt, herunder:
24,9 dekar Fulldyrka jord
12,0 dekar Innmarksbeite
15,7 dekar Produktiv skog
1,7 dekar Annet markslag
2,8 dekar Bebygd, samf., vann
NB! I nevnte arealer må det trekkes fra ca. 0,55 dekar (Spiss i sydvestre hjørne) som ser ut på karter og
arealoppsummering at medfølger, men som ikke enda er fradelt/grensejustert. Se pkt. Diverse for
nærmere forklaring.
Nåværende eier driver jorda selv. Ny eier kan velge å leie bort jorda, eller selv drive jorda til eksempelvis
jordbærproduksjon, grasproduksjon, beite eller annen vekseldrift.
Dersom ny eier ikke ønsker å drive jorda selv med det første er det, ifølge selger, mulig å gjøre leieavtale
med nåværende eiers samarbeidspartner på jordbærproduksjon. Han kan være villig til å leie for ca. kr
200.000,-/år.
MER OM GÅRDSBUTIKK OG JORDBÆRPRODUKSJON
Faktatall
-Anlegget for jordbærdyrking ble anlagt i 2021. Det produserer 15-20 tonn jordbær hvert år. Anlegget kan
produsere utover høsten, dvs. lang sesong.
-Det er anlegg for automatisk vanning og gjødsling (fra Bevatningsteknik AB) hvor ubegrenset med vann
hentes fra elva, via eget pumpeanlegg.
-På anlegget er det overbygget areal for hvile og bespisning for ansatte, samt mobilt toalett.
-Det er potensiale for videre utvidelse av jordbæranlegget om ønskelig.
-Takstmann har vurdert byggekostnad på jordbæranlegget til kr 3.500.000,-
-Produksjon på 15-20 tonn jordbær årlig samt gårdsbutikken medfører at eierne kan leve av dagens drift,
eier anslår at dagens drift på eiendommen utgjør ca. 2 årsverk.
-Årlig omsetning senere år, ifølge eier, er opplyst å være mellom 1,5 til 2 millioner. Gjennomsnittlig
driftsresultat har vært kr 600.000,-
Faksimile fra nettinnlegg fra Opheim gård:
Jordbær og gårdsbutikk ved Telemarkskanalen i Flåbygd. Vi håper dere vil ta turen innom gårdsbutikken
vår i Flåbygd, vi holder til i trivelige, nye lokaler ved Telemarkskanalen. Her selger vi jordbær, kaffe, is,
lokalmat, egenprodusert jordbærsaft, syltetøy, interiør.
Gårdsbutikk
Hos oss har vi gaveartikler og interiør fra forskjellige leverandører i landlig rustikk stil, godteri fra tante
pose, saueskinn, maleri, honning og annen lokalmat og selvfølgelig jordbær!
Jordbær
Vi dyrker jordbærene på tabeltop (bord) inne i tunneler/veksthus hvor vi slipper nedbør og dyrker under
optimale forhold, dette er en ny måte å dyrke på som gir meget god kvalitet på bærene.
Vi setter ut nyttedyr på plantene gjennom sesongen som holder utøy borte og vi bruker humlebol med
humler som sørger for pollinering.
Jordbærkurver selger vi alltid i butikken, mens kasser med jordbær anbefaler vi å bestille, bare send en
melding på messenger eller ring!
Vi har jordbær fra midten av juni til oktober. Kun kjøp av ferdig plukkede bær, vi har ikke selvplukk.
Langs Telemarkskanalen
Her er du velkommen om du kommer kjørende eller har tatt sykkelen fatt på den fine turen rundt Flåbygd
langs Telemarkskanalen. Vi har enkelte dager bakst fra gården, ellers har vi alltid kaffe og is som kan
nytes på sitteplasser utenfor butikken, om du ønsker å ta en pause i solen mens kanalbåtene passer i
kanalen nedenfor.
Innhold
Våningshus
Kjeller: Kjeller rom til lagring (lav høyde).
1. etasje: Gang med garderobeskap, trapperom/gang, dusjbad/vaskerom med utgang til tunet, bad, stue
med peisovn og kjøkken med spiseplass og utgang hage.
2. etasje: Trappegang, 4 soverom, toalett, gang, loftstue og bod.
Driftsbygning
1. etasje: Redskapsgarasje/lager, gårdsbutikk og trimrom/kontor med kjøle. Overbygget uteplass/Tekke.
Bryggerhus/Lekestue
Koselig innredet rom med liten kjøkkenbenk og vedovn.
Tidligere hønsehus
Lagerplass
Utestall
Stor åpen stall for hest på utegang.
Garasje
Enkel standard, antatt oppført på slutten av 1960 tallet.
Naust
Lagringsplass ved vannet og brygga.
Bygningen er i dårlig forfatning.
Andre bygg
Det er i et enkelt hønsehus på eiendommen samt frittstående bod og innredet brakke oppe ved
jordbæranlegget.
Eierform
Selveier
Boligtype
Landbrukseiendom
Byggeår
1921
Arealer (Bruksareal/Primærrom)
Våningshus
Totalt BRA 181 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 181 kvm
- TBA (terrasse-/balkongareal) 19 kvm
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 101 m²
- BRA-i: 101 m² (gang, trapperom/gang, vaskerom, bad, stue og kjøkken)
Andre etasje:
- BRA: 80 m²
- BRA-i: 80 m² (trappegang, 4 soverom, toalett, gang, loftstue og bod)
Areal i kjeller er ikke målbart pga. takhøyde under 190cm.
Driftsbygning
Totalt BRA 134 m² består av:
-BRA-e: 134 m² (redskapsgarasje, lager, gårdsbutikk og trimrom/kontor)
Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.
Bryggerhus/Lekestue
Totalt BRA 15 m²
(ca. areal, målt i kommunekart)
Tidligere hønsehus
Totalt BRA ca. 12 m²
(ca. areal, målt i kommunekart)
Utestall
BRA 32 m²
(ca. areal, målt i kommunekart)
Garasje
BRA 20 m²
(ca. areal, målt i kommunekart)
Naust
BRA 20 m²
(ca. areal, målt i kommunekart).
Antall soverom
4
Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av
rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og /eller mangle godkjennelse i kommunen for den
aktuelle bruken.
Standard
Våningshuset er oppgradert og virker å være i svært god stand. Det er gjort store oppgraderinger de
senere år, herunder påbygd stue, nytt kjøkken og skiftet vinduer ca. 2014 og nytt inngangsparti ca. 2023.
Driftsbygning, og øvrige bygninger, samt innmark og utmark er å anse som næringseiendom. Denne
bygningsmassen selges som den er, uten ytterligere tilstandsrapport / vurdering.
Interessenter må lese hele tilstandsrapporten og verditakst før eventuelle bud inngis, nedenfor følger
hovedpunkter av informasjon hentet fra tilstandsrapport fra takstmann:
TILSTANDSGRAD 3, TG3: STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Yttertak
Utstyr på tak: Det er etablert taktekking med ru overflate og takvinkelen er over 27 grader. Det er derfor krav
til snøfanger. Snøfanger må etableres på nord side, på grunn av personsikkerheten. Det er dør inn til
vaskerom som kan benyttes ved alle årstider. Generelt anbefales det å montere snøfangere på begge
sider, for å få en jevn belastning på taket. Anbefalt tiltak: Snøfanger må etableres for god personsikkerhet.
Estimert kostnad: 25 000,-
Kommentar til estimert kostnad: Estimatet er for å etablere snøfanger på siden hvor det naturlig kan
ferdes personer på vinterstid (nord side til Vaskerom). Estimatet må ikke anses som et tilbud fra en
profesjonell utførende. Tilbud må innhentes.
Bad
Overflater - Vegger: Panel på vegger: Det er tre panel på veggene på badet og dermed ingen
membran/tettesjikt i vegger mot tilstøtende rom og utforede vegger. Våtrom (bad) skal prosjekteres og
utføres slik at det ikke oppstår skader på konstruksjon og produkter på grunn av bruksvann, vannsøl,
lekasjevann og kondens. Ved endret bruk vil konsekvenser være vann gjennomtrenging i våt sone, som
medfører mugg, sopp og råte utbredelser. Det anbefales å montere dusjkabinett på badet, for å sikre
bakenforliggende konstruksjoner for fukt. Vindu er plassert i våtsone. Våtsone er 1 meter på utsiden av
dusj/badekar, og ut på hver side for dette. Og 50 cm på utsiden av servant alle veier. Ved bruk av
dusjkabinett, er det redusert fare for at direkte vann kommer inn på materialer som kan suge opp
fuktighet. Ved fuktsøk i vinduet ble det på et punkt utslag for noe høyere verdi for fukt på befaringsdagen.
Det er generelt vanskelig og konstatere mansjetter/membran under servant, på grunn av innredning og
dekkelokk. Det er ikke mansjett eller annen tetting rundt gjennomføringer i vegg på dette badet. Med
bakgrunn i byggeforskriften om å sikre bakenforliggende konstruksjoner i våt sone, settes angitt TG.
Anbefalt tiltak: Det anbefales å sette inn dusjkabinett, for å ikke utsette vegger for fritt vann. Det anbefales
å sikre vegger i våt sone med produkt som har beskyttende egenskaper for fukt gjennomtrenging.
Estimert kostnad: 40 000,-
Kommentar til estimert kostnad: Utbedringskostnadene er for å tilfredsstille kravene til tettesjikt på vegger
i våt sone, med produkt som tilsvarer dagens panel i pris. Våtroms plater i våt sone vil kunne oppfylle
kravene, dersom produktet blir montert etter produsentens anbefalinger. Estimatet må ikke
sammenlignes med et tilbud fra en profesjonell utførende, tilbud bør innhentes.
Estimerte kostnader på TG3 65 000,-
TILSTANDSGRAD 2, TG2: VESENTLIGE AVVIK OG MINDRE AVVIK SOM ETTER NS 3600 GIR TG 2
Mur, terreng, stikkledninger og tanker
Forstøtningsmurer
Terrengforhold
Septiktank / minirenseannlegg / pumpestasjon
Grunnmur og fundamenter
Grunnmur
Drenering
Drenering og fuktsikring
Yttervegg
Konstruksjon
Kledning
Takkonstruksjon
Takkonstruksjon
Renner, nedløp og beslag
Renner og nedløp
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Overflater - Gulv
Overflater - Vegger
Overflater - Himling
Ventilasjon (gjelder kun for rom for varig opphold)
Bad
Ventilasjon
Vaskerom
Membran, tettesjikt og sluk (i gulv eller vegger)
Toalett (ikke våtrom)
Ventilasjon
Etasjeskiller og gulv på grunn
Etasjeskiller
Innvendige trapper
Innvendige trapper
Ildsteder og skorsteiner
Ildsteder
Radon
Radon
Tekniske anlegg, VVS-anlegg
Ventilasjon (gjelder også ventilasjonsanlegg)
Elektrisk anlegg
Helhetsvurdering av det elektriske anlegget
Frittstående byggverk - Bryggerhus
Frittstående byggverk (garasje, anneks, bod, naust) på egen eiendom samt bruksrettigheter på
annenmanns eiendom
Frittstående byggverk - Hønsehus/lager
Frittstående byggverk (garasje, anneks, bod, naust) på egen eiendom samt bruksrettigheter på
annenmanns eiendom
FRA SELGERS EGENERKLÆRING
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats
Firmanavn: Rørlegger K.H.Semb AS Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Røropplegg til bad,
vaskerom og kjøkken, ca. 2014.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja Firmanavn: Rørlegger K.H.Semb AS Redegjør for
hva som ble gjort av hvem og når: Rørlegger K.H.Semb AS - Rørleggerarbeid + membran i dusjnisje.
Gulvbelegg bad og vaskerom -A Gulliksen og Sønn AS.
2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Nei
2.3 Er arbeidet byggemeldt? Nei
4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun faglært Firmanavn:
Rørlegger K.H.Semb AS Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Vann og avløpsrør er lagt opp nytt
til vaskerom, bad og kjøkken.
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i
underetasje/kjeller? Ja Kommentar: kan komme noe fukt i kjeller ved mye og langvarig regn til tross for at
det er drenert.
9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller
lignende? Ja Kommentar: Har hatt mus i kjeller tidligere, skal ikke være problem etter at utvendig
kjellernedgang ble murt igjen og ny gang/inngangsparti ble bygget.
13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks.
oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun faglært. Firmanavn: Nome elektro Redegjør for hva som ble gjort
av hvem og når: Byttet noen automatsikringer i bolig, mye nytt el-anlegg i bolig. nye varmekabler i bad,
vaskerom og gang/inngangspartiet, varmefolie med termostat i stuegulv. Nytt sikringsskap og alt av
el-anlegg i ny driftsbygning (2019). Ny tilførsel opp til brakke/jordbærplantasje på jordet på oversiden av
gården. Nytt sikringsskap i brakke, strøm til styring av porter i hver ende av jordbærtunellene.
13.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift
om lavspenningsanlegg)? Nei Kommentar: Usikker, kan nok fremskaffes.
24. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller
målinger? Ja Kommentar: Boligsalgsrapport blir utarbeidet.
25. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare,
tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja Kommentar: Lite område av eiendommen, ca. 500kvm er solgt,
dette er ikke målt opp og tinglyst. Dette gjelder veiareal i Fjellstadvegen.
Overflater
Våningshus
Gulv: Flis, Tregulv, Malt tregulv, Laminat, Våtromsbelegg.
Vegger: Malt laft, Panel, Malt panel, Malte plater.
Himling: Malt panel, Malte plater.
TV/Internett
Det er lagt inn fiber til eiendommen.
TV og Internett via Altibox.
Kjøkken
IKEA malt profilert innredning. Benkeplate i tre med nedfelt kum. Flis over benk. Avtrekkshette, integrerte
hvitevarer som stekeovn, platetopp, kjøleskap, oppvaskmaskin. Spiseplass og utgang hage .
Hvitevarer
Følgende hvitevarer medfølger: Stekeovn, platetopp, kjøleskap og oppvaskmaskin.
Bad/Vaskerom/WC
Bad: Våtromsbelegg med varmekabler i gulv. Frittstående badekar med løveføtter, toalett, heldekkende
servant med underskap. Speil.
Vaskerom: Våtromsbelegg med varmekabler i gulv. Plassbygget dusj sone med troperegn dusj,
innredning med nedfelt kum og opplegg for vaskemaskin. Plassbygd garderobeskap.
WC: Toalettrom i 2 etasje med vannklosett, vask og speil.
Tilbehør
Fastmonterte garderobeskap medfølger.
Utstyr og tilbehør til jordbærproduksjon medfølger, herunder tuneller og anlegget rundt dette.
Byggemåte
Våningshuset er oppført i trekonstruksjon over ringmur av sparsteinsmur, tilbygg er oppført på plate på
mark. Saltak tekket med takstein.
Oppvarming
Våningshus: Vedfyring, varmekabler og varmefolie.
Driftsbygning: Vannbåren varme i deler av bygget. Installert Atmosfære vedkjele med ca. 1500 liter
akkumulatortank. Montert el. varmekolbe med termostat som sikring mot frost.
Garasje/Parkering
Det er garasje nede ved fylkesveien, samt tekke for traktor og bil i tilknytning til driftsbygning.
Energimerke
Energimerke karakter : Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter F
Den komplette energiattest fås ved henvendelse megler.
Eierskifteforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring på våningshuset. Øvrig bygningsmasse er ikke
boligselgerforsikret.
Budgiver må gjøre seg kjent med eiers egenerklæringsskjema, vedlagt salgsoppgaven, før kjøpetilbud
avgis.
perm_identity Ansvarlig megler
